Fejl og mangler i boligkøb

Du har fået nøglerne til din nye bolig, men efter nogle måneder pibler der vand ind igennem loftet eller du opdager skimmelsvamp i kælderen – du står nu med en mangelsag.

Tjek med ejerskifteforsikringen

Det første du skal gøre, er, at sikre dig, at skaden ikke vokser. Men vent med at udbedre skaden, du skal nemlig have fat i dit ejerskifteforsikringsselskab. De vil hurtigt kunne sende en taksator ud for at vurdere skaden, og sikre, at problemet ikke vokser. Dernæst vil selskabet vurdere om skaden er dækket af ejerskifteforsikringen. Som tommelfingerregel dækkes nyligt opståede skader der ikke måtte være beskrevet i tilstandsrapporten, el-rapporten eller købsaftalen. Skulle skaden være forårsaget af forhold der ligger før bolighandlen, kan det være svært at opnå dækning via ejerskifteforsikringen. Det vil typisk kun være muligt for skader der måtte være dækket af ulovlige installationer, eller byggeri der ikke er lovligt udført i henhold til daværende regler for byggeri.

Ejerskiften dækker, men hvad med selvrisikoen

Skulle du være så heldigt at ejerskifteforsikringen dækker forholdet, så vil du stadig stå med en betydeligt udgift til selvrisikoen på alt fra 10.000 – 30.000 kr, afhængig af skadens omfang, og selvrisikoens størrelse. Selvrisikoen på ejerskifter ”opbruges”, forstået på den måde at skulle du indenfor forsikringens varighed opleve flere dækningsberettigede skader, så vil selvrisikoen mindskes eller helt forsvinde. Derfor skal du altid huske at anmelde selv små skader – på den måde kan du opbruge selvrisikoen, og opnå fuld dækning uden selvrisiko når den er opbrugt.

Sælgers ansvar – Huseftersynsordningen

Har sælger fået udarbejdet en tilstandsrapport, og indhentet tilbud på ejerskifteforsikring, og betalt 50% af denne, begrænses sælgers ansvar for fejl og mangler ved boligen betydeligt. Sælger er hermed beskyttet af ”huseftersynsordningen”. Sælger opnår samme beskyttelse uanset om køber vælger at købe forsikringen. Køber vil som oftest være henvist til at søge dækning for manglen hos ejerskifteforsikringsselskabet. Kun i de tilfælde hvor sælger beviseligt har haft kendskab til en mangel, men undladt at gøre opmærksom på denne overfor køber, kan sælger ende med, at stå med regningen. Det gælder dog kun for mangler over ”bagatelgrænsen”, som typisk ligger på ca 6.000 kr.

Erstatning og advokat

Har du udgift til enten selvrisiko eller dækker ejerskifteforsikringen ikke skaden, vil du som udgangspunkt stå med et krav mod sælger af boligen svarende til din udgift til udbedring af skaden. Her er det meget vigtigt at kontakte en advokat, der kan rådgive dig om den rette proces fremadrettet. Den vil typisk starte med, at skaden opgøres af en eller flere uafhængige syn og skøn - eksperter, og advokaten læser købsaftaler, tilstandsrapporter og evt kommunikation mellem køber, sælger og ejendomsmægler, for at opklare om køber reelt har et krav på sælger. Er dette tilfælde vil købers advokat kontakte sælger på købers vegne med henblik på fremsættelse af kravet, og fremsende dokumentation herfor, såvel som henvise til retspraksis på området. Juraport anbefaler at man som køber gør brug af en fastpris ”mangelspakke” hos en boligadvokat, så man som køber undgår store timebaserede advokatregninger.

Forholdsmæssigt afslag

Kan der ikke åbnes erstating, kan der fortsat være visse mulighede for at opnå et afslag i købsprisen på boligen, såfremt den ikke svarer til købers berettigede forventninger.  Hør med advokaten omkring dine muligheder for afslag i købsprisen.

Skjulte mangler

Der er i mangelsager ofte tale om skjulte fejl og mangler ved boligen, der ikke umiddelbart kunne konstateres ved overtagelse eller byggesagkyndiges forudgående undersøgelser ifb med tilstandsrapporten. Hvis manglen burde være opdaget af byggesagkyndig, kan det i visse tilfælde være byggesagkyndiges ansvarsforsikring der dækker for udgifter til udbedring af skaden.

Retshjælpsforsikring og fri proces

Har du tilstrækkelig lille indkomst og formue, kan du søge fri proces ved procesbevillingsnævnet. Men som oftest vil der også være retshjælpsforsikring med i husstandens indboforsikring, som kan dække omkostninger til at føre en retssag, såfremt skaden og forholdene omkring denne dækkes af retshjælpsforsikringen.