• Guide til boligkøb


    Kontakt rådgiver

    Modtag tilbud

    Få løst opgaven

    Guide til boligkøb

    Boligkøb kan være en kompleks affære, hvor en masse forskellige faktorer påvirker købsprocessen.Selv ved en overdragelse af et mindre parcelhus eller en ejerlejlighed, er der mange personer involveret.

    Et typisk boligkøb består af:

    • Markedsundersøgelse
    • Økonomisk rådgivning
    • Juridisk rådgivning
    • Tjek af boligen (Tilstandsrapport og el-rapport)
    • Forsikring
    • Finansiering
    • Tinglysning
    • Refusionsopgørelse

    Aktørerne involveret i en sædvanlig ejendomshandel

    De væsentligste aktører er naturligvis sælger og køber. De øvrige aktører er alene involveret, fordi de på den ene eller anden måde kan tjene parternes interesser: boligadvokat, ejendomsmægler eller boligrådgiver, pengeinstitutter osv.

    En sparsommelig sælger kan dog selv vælge at forsøge at sælge sin ejendom og dermed spare udgiften til ejendomsformidleren.

    Tilsvarende kan en køber godt selv forestå oprettelse og registrering af et digitalt skøde. Såfremt en køber ikke selv har erfaring med registrering og tinglysning af et skøde, så er der en større risiko for, at skødet ikke bliver tinglyst hurtigt og korrekt, som når et skøde bliver ekspederet af en erfaren boligadvokat/ advokatsekretær. Det indebærer, at frigivelsen af den deponerede købesum kan blive forsinket, med deraf følgende meromkostninger til sælgers eventuelle mellemfinansiering.

    I langt de fleste ejendomshandler bliver rådgiverne involveret, idet parterne har behov for deres ydelser.

    Ejendomsformidler

    Når sælger har udvalgt den ejendomsformidler eller ejendomsmægler, som skal bistå sælger i forbindelse med salget, så indgås der en formidlingsaftale mellem sælger og vedkommende ejendomsformidler. Formidlingsaftalen skal i henhold til ejendomsmæglerloven være skriftlig og det skal tydeligt fremgå af aftalen, hvornår og hvordan formidlerens honorar skal erlægges.

    En formidlingsaftale, hvor der er aftalt resultatafhængigt vederlag (f.eks. "Solgt eller Gratis"), og hvor det er aftalt, at ejendomsformidleren har krav på vederlag ved opsigelse, må maksimalt have en varighed (opdragstid) på 6 måneder. Aftalen kan herefter forlænges med højst 3 måneder ad gangen. Aftalen kan dog til enhver tid opsiges af begge parter uden varsel, men hvis aftalen opsiges af sælgeren, så har ejendomsformidleren krav på et rimeligt vederlag for det udførte arbejde (hvis det er aftalt).

    Formidlingsaftalen skal bl.a. indeholde følgende oplysninger:

    • Den skønnede kontantpris.
    • En eventuel anden udbudspris, som ejendomsformidleren har fastsat.
    • Ejendomsformidlerens pligter, hvilket bl.a. er udarbejdelse af:
      • En salgsopstilling.
      • Et salgsbudget.
      • En købsaftale.
      • Et salgsprovenu, der for så vidt indeholder det samme som salgsbudgettet, men salgsprovenuet udarbejdes først, når der foreligger et købstilbud, som sælger er villig til at acceptere. Salgsprovenuet vil være en eksakt beregning baseret på den konkrete handel. Hvis der er fejl eller store afvigelser i provenuberegningen kan ejendomsformidleren blive erstatningsansvarlig over for sælger, hvis sælger har været i god tro.
    • Oplysninger om hvorvidt tilstandsrapport og elinstallationsrapport udarbejdes, og om der indhentes tilbud på ejerskifteforsikring, samt reglerne for gennemgang af tilstandsrapport og elinstallationsrapport.
    • Hvad sælgeren skal betale til ejendomsformidleren (honorar). Det kan bl.a. aftales, at honoraret skal afhænge af resultatet ("Solgt eller Gratis"), eller at honoraret skal betales efter regning (faktiske udgifter).
    • Ejendomsformidlerens honorar, hvis sælger opsiger aftalen inden boligen er solgt.

    Byggesagkyndig

    Den bygningssagkyndiges opgave er baseret på en gennemgang af ejendommen og sælgers oplysninger at udarbejde en tilstandsrapport indeholdende en kort beskrivelse og vurdering af eventuelle fejl og mangler ved ejendommen.

    Pengeinstitutter

    Såvel sælger som køber har behov for at involvere deres pengeinstitutter i forbindelse med handlen. Både fordi pengeinstitutterne bistår med optagelse og indfrielse af lån, men også fordi den gældende lovgivning om ”hvidvaskning” nu indebærer, at der ikke må betales kontant (dvs. med pengesedler) med et større beløb end 50.000 kr.

    Købers pengeinstitut optræder ofte nu som den egentlige finansielle rådgiver i forbindelse med handlen. Den del af købesummen, som køber ikke finansierer i form af optagelse af et realkreditlån vil køber oftest finansiere i form af optagelse af et lån i købers pengeinstitut, hvor lånet eksempelvis ydes med pant i ejendommen.

    Såfremt sælger har optaget et fordelagtigt realkreditlån, så kan køber have en interesse i at overtage dette realkreditlån. De tilfælde, hvor køber overtager et eller flere indestående lån i ejendommen og samtidig selv optager supplerende lån igennem eget pengeinstitut, vil i det følgende blive benævnt som om en kombineret sælger- og køberfinansiering.

    Evt. pantebrevsformidler (sælgerpantebrev)

    Ved en såkaldt sælgerfinansieret handel kan det aftales, at sælgeren modtager et sælgerpantebrev som en del af købesummen (i stedet for kontant betaling, som køber måske ikke kan foretage). Ved et sælgerpantebrev forstås et pantebrev (et lånedokument med pant i ejendommen), hvor køberen forpligter sig til at betale en aftalt ydelse i et aftalt antal år til indehaveren af pantebrevet, der i første omgang er sælger.

    Såfremt det undtagelsesvist aftales, at der udstedes et sælgerpantebrev, har langt de fleste sælgere interesse i, at sælge dette pantebrev til den bedst mulige pris ("kurs").

    Forsikringsselskab

    Sælger har mulighed for at blive beskyttet mod købers eventuelle indsigelser om mangler ved ejendommen. Det kræver et tilbud på tegning af en ejerskifteforsikring. Sælgers forsikringsselskab, som på baggrund af den udarbejdede tilstands- og elinstallationsrapporten fremkommer med et tilbud på en ejerskifteforsikring. I nogen tilfælde vælger køberen ikke at benytte sig af sælgers forsikringstilbud, specielt hvis køber har nogle særlige gode forhold hos sit nuværende forsikringsselskab, der måske kan give et bedre tilbud på ejerskifteforsikringen.

    Lovgivningen kræver endvidere, at enhver ejerbolig er brandforsikret (såfremt der er tinglyst pant i boligen). Brandforsikringen tegnes gennem et forsikringsselskab, men det er normalt ikke den eneste forsikringstype, der tegnes vedrørende en ejerbolig. Udover brandforsikringen kan nævnes husforsikringen, som omfatter dækning mod skader forårsaget af svamp, insekter m.m. Endelig kan en boligkøber få brug for en bygningskaskoforsikring og indboforsikring.

    Energikonsulent

    Som konsekvens af de nye regler om energimærkning skal sælger sørge for, at der bliver udarbejdet en energimærkning.

    Hvilke bygninger skal energimærkes?

    Enfamiliehuse

    Sommerhuse

    Ejerlejligheder og andelsboliger

    Alle energimærkninger udarbejdet efter den 1. februar 2011 er som udgangspunkt gyldige i 10 år.

    Elinstallatør

    Såfremt sælger ønsker at fraskrive sig ansvaret for skjulte fejl og mangler ved at anvende tilstandsrapportordningen, er der indført et krav til sælger om, at der skal udleveres:

    • en tilstandsrapport,
    • et tilbud om ejerskifteforsikring,
    • et tilbud om betaling af halvdelen af ejerskifteforsikringspræmien,
    • en elinstallationsrapport udarbejdet af en elinstallatørvirksomhed.

    Elinstallationsrapporten er gyldig i 1 år og skal ligesom tilstandsrapporten være udleveret til køber inden for denne frist. Såfremt en elinstallatør har udført arbejde på ejendommen eller har relation til ejerne er installatøren inhabil.

    Boligadvokat

    I langt de fleste bolighandler er køber repræsenteret ved advokat, som på købers vegne foretager en juridisk gennemgang af købsaftalen med bilag.

    • Tingbogsattest af nyere dato samt udskrift af de tinglyste servitutter.
    • Ejendomsdatarapport (bør ikke være mere end en måned gammel).
    • Kopi af meddelelse om den sidste offentlige ejendomsvurdering.
    • Kopi af den seneste ejendomsskattebillet.
    • Kopi af energimærke.
    • Kopi af private pantebreve, såfremt køber ønsker at overtage restgæld på gamle private lån.
    • Kopi af sælgers brand- og bygningskaskoforsikring.
    • Kopi af tilstandsrapport og elinstallationsrapport (også gerne tidligere udarbejdede rapporter).

    Såfremt der er tale om en ejerlejlighed, skal følgende bilag tillige danne grundlag for godkendelsen:

    • Kopi af ejerforeningens vedtægter og ejerlejlighedskort.
    • Kopi af foreningens sidste årsregnskab samt budget for indeværende år.
    • Kopi af indkaldelse samt referat af de sidste tre ordinære/ekstraordinære generalforsamlinger.
    • Kopi af besvaret ejerlejlighedsskema fra administrator.
    • Kopi af husorden.

    Det beror på aftalen mellem køber og (købers) advokat, i hvilket omfang advokaten skal rådgive og bistå køberen i forbindelse med ejendomshandlen. Sædvanligvis vil advokaten gå gennem købsaftale, rådgive bl.a. om finansiering og kurssikring samt forestå alle nødvendige juridiske ekspeditioner.  Oftere indebærer advokatens rådgivning, at det er nødvendigt at få indføjet et forbehold, f.eks. om opnåelse af tilladelse til en opført garage eller anneks, eller at visse ulovlige installationer lovliggøres af sælger. I visse tilfælde vil køberen baseret på advokatens rådgivning og forhandlinger med ejendomsformidleren kunne opnå et nedslag i købesummen.

    Advokatforbehold har stor betydning i ejendomshandlen. Den generelle fortrydelsesregel, kan ikke erstatte et advokatforbehold, idet advokatforbeholdet er gratis (dvs. der skal ikke betales en godtgørelse på 1 %).

    Selv i et marked med begrænset handel, vil det være en stor sorg for en køber (når "drømmeejendommen" endelig er fundet), hvis sagen ikke falder på plads. Derfor kan det være en fordel for køber, at sælger underskriver købsaftale med advokatforbehold inden advokaten begynder sin gennemgang, da køber så ikke risikerer at ejendommen sælges til anden side, blot fordi der stilles opklarende spørgsmål til det udleverede materiale.

    Advokatens rådgivning m.v. efter endelig købsaftale

    Når købsaftalen med eventuelle tillæg er underskrevet af både køber og sælger, skal første del af den kontante udbetaling deponeres hos ejendomsformidleren.

    Ejendomsformidleren retter selv henvendelse til køber om deponering. Berigtigende advokat bør dog kontrollere, at dette sker.

    De ekspeditionsmæssige opgaver for advokaten består af følgende i køberfinansierede handler:

    1. a) Udarbejde et digitalt skøde på grundlag af den underskrevne købsaftale med tilhørende bilag og tillæg
    2. b) Foranledige, at sælger og køber signerer skødet ved brug af disses digitale signaturer, eventuelt forestå ekspedition af eventuelle fuldmagter (herunder eventuelt udarbejde en fuldmagt fra køber til købers advokat, såfremt køber ikke har en digital signatur).
    3. c) Anmelde det digitale skøde og eventuelle pantebreve til tinglysning efter at have kontrolleret, at køber har deponeret hele den kontante udbetaling).
    4. d) Foranledige eventuelle (præjudicerende) retsanmærkninger slettet hurtigst muligt. Meddele påkrav over for sælgers pengeinstitut (eller ejendomsformidleren), når Tinglysningsretten - som forventet (af hensyn til overførsel af registreringsafgift) - har givet retsanmærkning om sælgers eksisterende lån/pantebreve, som ikke skal overtages af køber, med krav om, at indfrielse og aflysning af de omhandlede lån/pantebreve sker omgående.
    5. e) Udarbejde refusionsopgørelse.
    6. f) Frigive den deponerede købesum efter fradrag af evt. refusionssaldo i købers favør, når betingelserne for frigivelse er opfyldt - evt. efter præjudicerende retsanmærkninger er blevet slettet.