• Familieoverdragelse


    Når du sælger en ejendom til et af dine børn, kan du sælge den til en meget fordelagtig pris. Familieoverdragelse kan ske til den seneste offentlige ejendomsvurdering og overdragelsessummen kan blive omregnet til kontantværdi højst 15 procent højere eller lavere end den offentlige ejendomsvurdering. 

    Det betyder, at man i dag har lov til overdragelse af sommerhuse, forældrelejligheder og helårsboliger til et beløb svarende til omkring 85 % af vurderingen. 

    Mulighederne for overdragelse boliger er især aktuelle for sommerhuse, hvor man gerne vil have at de skal blive i familiens ejer

    Familieoverdragelse af sommerhus

    Et sommerhus er ofte et sted familien samles til hyggelige stunder og familiefrokoster. Derfor kan det være en god idé at sikre sig, at det kan forblive i familiens selv efter forældre er gået bort. Det kan gøres ved at kombinere et salg til børn til en pris på 85% af den offentlige vurdering, med udstedelse af et rentefrit lån via et gældsbrev og herefter årlig udstedelse af gave i form af nedskrivning af gæld på gældsbrevet. Det er en ofte benyttet metode til familieoverdrage sommerhuset, uden at skulle ifalde gave- eller arveafgift. Det kræver dog, at der er tid nok til modellen. Forældrene kan hver især give en skattefri gave på 62.900 kr. pr. år til hvert barn. I et eksempel med 2 forældre og 2 børn, der hver især skal have overdraget 50% af sommerhuset, betyder det at hvert barn årligt kan få nedskrevet gældsbrevet med 2x62.900 kr= i alt 125.800kr, samlet derfor 251.600 kr pr. år.
    Et sommerhus med en offentlig vurdering på eks. 1.5mill, vil kunne ovedrages til en pris på 1.275.000kr, og ved ca gave-nedskrivning på 250.000 kr pr. år, vil det tage 5 år fuldt at få overdraget sommerhuset.

    Familieoverdragelse slægtsgårde

    Familieoverdragelse skaber gode muligheder for at etablere sig som landmand. Det er så dyrt at starte i dag, at det ikke kan lade sig gøre uden generationsskifte eller kapital udefra. 

    Nyt ejendomsvurderingssystem

    De offentlige vurderinger på ejendomme har stået uændret siden 2011. Men salgspriserne er tværtimod steget. For at gøre de offentlige vurderinger mere lig de aktuelle salgspriser har Folketinget startet et nyt ejendomsvurderingssystem. 

    Ejerlejlighedernes vurderinger vil stige med det nye ejendomsvurderingssystem i 2019/2020. Specielt i de store byer som København og Aarhus.

    De nye ejendomsvurderinger kommer til at afspejle i langt højere grad end tidligere den reelle markedsværdien, og den gamle værdiansættelse vil blive ændret, hvor  +/- 15 procentreglen erstattet af en +/- 20 procentregel. 

    En ejendom vurderet til 5 mio. kr. vil derfor med skattemyndighedernes godkendelse kunne overdrages til 4 mio. kr. uden krav om gavebeskatning. 

    Selvom den tilladte procentvise afvigelse hæves, vil en overdragelsessumme fastsat som 85 procent af den nuværende vurdering nok som oftest give et lavere beløb end 80 procent af den kommende vurdering, fordi denne de fleste steder bliver markant højere.

    Forældrekøb og familieoverdragelse

    Sælger du et forældrekøb eller en anden bolig til dit barn, inden det nye system træder i kraft, kan der være en stor gevinst at hente i den anden ende. Bliver dit barn boende i boligen, når han eller hun overtager den, skal der nemlig ikke betales skat af fortjenesten ved videresalg.

    Spekulerer du i at sælge til dit barn, så han eller hun kan opnå en økonomisk gevinst ved et videresalg, er der dog en del faldgruber, du skal passe på. Skat er meget opmærksom på det, og det duer derfor ikke at foregive, at beboelseskravet er opfyldt. Din datter eller søn skal reelt set bo og opholde sig i ejendommen i en given periode, og det er strafbart at foregive andet.

    Familieoverdragelse af forældrenes helårsbolig

    En eller begge forældre kan ønske at familioverdage deres helårsbolig, og herefter fortsætt eme dat bo boligen. Det åbner for en del faldgruber, herunder parcelhusreglen, hvpor barnet ved et evt videresalg af boligen bliver beskattet af provenuet, eller hvor barnet beskattes af huslejeindtægten i dne periode forældrene bor til leje. Kontakt advokaten for at få lavet en fordelgtoig model for disponering af familiens bolig(er).

    Familielån

    Familielån ses typisk udarbejdet i forbindelse med familieoverdragelser af fast ejendom, hvor en del af købesummen finansieres ved et gældsbrev. I mange situationer vælger forældrene at give deres barn  x antal kroner i form af et rente- og afdragsfrit lån via et gældsbrev. Nogle vælger herefter at lade gældsforholdet bestå som uforandret hvor andre afdrager lånet årligt. 

    Vigtigt: Gave i form af nedskrivning af gæld skal ske årligt 

    Man må ikke på forhånd aftale eller indskrive en fast årlig nedskrivning – det vil svare til at børnene modtaget den fulde gave første år. Derfor skal man hvert år lave en spontan nedskrivning, eks. i form af håndskrevet eftergivelse af gældens hovedstol direkte i gældsbrevet, med underskrift for hver forælder.

    Flere ejere = samejeoverenskomst

    Hvis den overdragne bolig ender på flere hænder, typisk ved flere børn i familien, vil det være en god idé at udforme en samejeoverenskomst, eller samejekontrakt, der regulerer brugsretten og udnyttelse heraf. Der kan nemt opstår konflikter eller misforståelse omkring benyttelse, vedligeholdelse og udgifter knyttet dertil.

    Er du i tvivl om, hvordan du skal forholde dig til det nye system og de ændringer, det vil medføre? Rådfør dig med en advokat, som er ekspert på området.